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Les principaux déclencheurs de cette crise immobilière
Le durcissement de l’accès au crédit pour les particuliers : l’élément majeur d’une longue crise immobilière
Depuis le 1er janvier 2020, la banque de France a demandé aux organismes bancaires installés en France de revoir leurs conditions d’accès au crédit immobilier. Là, où ces derniers avaient toute latitude à prêter selon des critères internes, le courrier du gouverneur a été clair : limiter au maximum le risque de crédit. Cela se traduit par un durcissement sur deux critères :
- le taux d’endettement des emprunteurs doit être inférieur à 33%,
- les revenus pris en compte pour le calcul du taux d’endettement sont pondérés en fonction de leur catégorie, notamment les revenus fonciers.
La conséquence de tout : rendre impossible tout nouveau projet immobilier, notamment d’investissement immobilier locatif, pour une très grande majorité de personnes. Cela rappelle de mauvais souvenirs. Comme un air de déjà vu connu de fin 2008 à début 2010 durant la crise des subprimes.
Le déficit des acheteurs par rapport au nombre de biens à vendre
L’immobilier est un somme de marchés majoritairement non cotés. Cela induit que la valorisation des biens qui les compose se fait en fonction de l’offre et de la demande. Moins vous avez de biens sur le marché et plus la valeur risque de monter. Tout dépend du nombre de clients désireux de procéder à des acquisitions immobilières. Le pire ennemi de l’investissement dans l’ancien est donc le marché de l’immobilier neuf. Contrairement aux idées reçues, la valeur de la “pierre” se trouve dans l’emplacement et la valeur du terrain (foncier). Une démonstration simple : pensez-vous qu’une maison identique vaille le même prix qu’elle soit située à Paris, Nice ou en Corrèze ?
Nous sommes dans un marché où les transactions deviennent de plus en plus complexes à dénouer.
Les vendeurs sont devenus de plus en plus gourmands sur les prix de leur bien. La raison majeure : les propriétaires veulent profiter de l’effet d’aubaine pour les acheteurs de la baisse du coût de financement. Pour une acquisition à crédit en 2020, dans la plupart des régions, le prix au mètre carré (frais de financement inclus) est inférieur à celui pratiqué en 2008 avant la crise des subprimes.
Les acheteurs sentant le marché immobilier se tendre ont tendance à faire des propositions de baisse de prix parfois agressives. La multiplication des diagnostics obligatoires leur aura donné des arguments pour faire pression sur le marché de l’ancien.
Le blocage des permis de construire pendant la période électorale
En politique locale, il existe un dicton qui dit qu’un maire qui construit est un maire battu. Et ce dicton se réalise dans la grande majorité des cas. Car autant la perspectives d’avoir plus d’habitants peut être séduisante pour une baisse de la taxe d’habitation et des taxes foncières.
Mais compte tenu des politiques du logement défendu par le gouvernement obligeant les maires à construire des logements sociaux dans leur commune, cela prend rapidement une autre tournure.
Pour toutes ces raisons, depuis le dernier trimestre 2019, le nombre de permis de construire et de mise en chantier a drastiquement chuté, entrainant une crise immobilière majeure dans le secteur du neuf. Si on ajoute à cela le coronavirus, nous aurons connu une année blanche pour la plupart des promoteurs sur le lancement des nouveaux programmes. Quelles en seront les conséquences économiques pour les investisseurs et propriétaires ?
Une recrudescence d’impayés provoqués par la crise sanitaire
Le coronavirus et les annonces du gouvernement ont été vues comme une aubaine pour bon nombre de locataires ou preneurs à bail.
Côté immobilier résidentiel
L’annonce de la prolongation de la trêve hivernale a accentuer le nombre d’impayés par les ménages. Les mauvais payeurs se sont sentis confortés dans leur choix avec :
- les tribunaux tournant au ralenti,
- les huissiers ayant du mal à assurer leurs activités,
- la paralysie de la poste notamment dans la distribution de lettres recommandées.
Côté immobilier commercial et tertiaire
Cet abandon est peu probable venant des bailleurs. Car s’il avait lieu, sans changement de la doctrine fiscal, le propriétaire bailleur devrait payer de l’impôt foncier sur les loyers dont il aurait fait cadeau. Une situation qui peut sembler ubuesque mais pour le coup on ne peut plus réelle !
Les impacts de la crise immobilière par segments de marché
L’immobilier comporte de nombreux segments de marché :
- résidentiel neuf,
- résidentiel ancien,
- entreprise (bureau, commerces, zone d’activité…),
- hotellerie,
- location meublée,
- pierre papier.
Les impacts de la crise sanitaire ne seront pas les mêmes selon les différents marché.
L’immobilier résidentiel
L’immobilier résidentiel constitue la grande majorité du patrimoine immobilier en France. On y retrouve aussi bien des biens de jouissance (résidence principale, résidence secondaire), que des biens destinés à la location.
La grande question est de savoir si l’immobilier parisien restera t’il encore une valeur sûre malgré les prix élevés ?
Le marché résidentiel neuf en première ligne
<>Le marché résidentiel neuf en France est un marché singulier. Essentiellement soutenu par des mesures fiscales (frais d’acte réduits, loi Pinel, prêt à taux zéro, TVA réduite), on y retrouve essentiellement des primo-accédants et des investisseurs privés. L’enjeu majeur de ses aides : soutenir la rénovation du parc immobilier français notamment pour faire face aux enjeux environnementaux (réduction du taux de CO2).
Le secteur de l’immobilier résidentiel neuf est celui qui a été le premier à souffrir suite à une accumulation d’évènements :
- la chute des octrois de permis de construire par les maires,
- le durcissement des conditions de crédit immobilier pour les particuliers,
- les ralentissements et blocages de chantiers dus à la crise sanitaire.
Le marché de l’ancien chahuté par les normes environnementales
Depuis de nombreuses années, l’immobilier ancien est pointé du doigt par les pouvoirs publics du fait de son caractère énergivores. La “vieille pierre” qui plait temps à nos concitoyens semble être un des premiers ennemis pour atteindre les objectifs fixés lors de la COP21 qui s’et tenue à Paris en 2015. A tel point que bon nombre de spécialistes annoncent à haute voix qu’il faudrait purement et simplement :
- remplacer toutes les habitations antérieures aux années 2000 par de l’immobilier neuf,
- abandonner l’immobilier individuel au profit de l’immobilier collectif.
Quels sont les impacts concernant l’immobilier ancien dans les prochaines années ?
La mise en place de nouvelles taxes environnementales similaires à ce qui a été mis en place dans le secteur de l’automobile. Le DPE octroyant une note énergétique au logement a été rendu obligatoire en 2006, sans conséquences pour le moment sur les ventes de biens immobiliers.
Gardez tout de même à l’esprit que Nicolas Hulot, avant son départ du gouvernement, avait émis l’idée d’une obligation de “remise en état énergétique” des vieux logements. Le non respect des travaux auraient engendré une lourde taxation forfaitaire pour le vendeur.
Logement collectif vs logement individuel
La crise du COVID 19 aura eu un effet majeur sur le marché immobilier résidentiel : rendre ses titres de noblesse aux maisons avec jardin et appartements disposant d’une grande terrasse.
Depuis des années, les appartements avaient le vent en poupe en terme de valeur immobilière comparativement aux maisons. Ces dernières souffraient de la nécessité d’un plus grand entretien à la charge des propriétaires. En copropriété, cette tâche étant dévolu au syndic de copropriété.
Avec le confinement, les terrains et espaces extérieurs sont redevenus un critère prépondérant pour les acquéreurs, notamment dans le cadre de la résidence principale. A tel point que les agents immobiliers proches des grandes villes constatent une explosion des demandes de maisons individuelles à proximité des grandes agglomérations. Est-ce que ce que ce serait une opportunité pour profiter de la crise immobilière actuelle ?
L’immobilier d’entreprise
Depuis 1997, l’immobilier d’entreprise semblait à l’abri de la crise immobilière. Même la crise des subprimes n’avaient réussi à le mettre à mal. Le marché de l’immobilier d’entreprise apparaissait comme un véritable eldorado offrant de la visibilité sur les rendements et la valeur des biens. C’était sans compter sur les impacts d’une crise sanitaire sans précédent avec le COVID 19.
Les commerces aux bords du précipice
Le développement du e-commerce et des grandes surfaces fait souffrir le commerce depuis de nombreuses années. Le COVID 19 est un nouvel élément renforçant le déclin du secteur.
Les commerçants ont été en première ligne depuis le début de la crise sanitaire. Avec les fermetures administratives et la peur des espaces confinés, les recettes ont littéralement plongé. Cela a obligé les commerçants à massivement négocier des aménagements avec les propriétaires-bailleurs, voire même des demandes d’annulation pur et simple de loyers soutenues par le Ministère de l’Economie et des Finances. Un bras de fer qui pourrait avoir de lourdes conséquences sur l’immobilier commercial s’il était gagné par les commerçants entrainant :
- de grandes tensions baissières sur les loyers pour soutenir la filière en crise,
- un possible désamour des investisseurs pour le secteur.
Nous aurions une crise immobilière commerciale majeure entrainant un effondrement des prix des commerces et fonds de commerce.
Vers une mutation importante de l’immobilier de bureau
La flexibilité et la modularité au détriment de l’adresse
A chaque changement de local, les dirigeants adoptent de nouvelles habitudes pour gérer la croissance de leur entreprise. On constate, que si l’on met à part l’aspect prestigieux des immeubles haussmanniens, l’immobilier de bureau se doit d’être :
- modulable et fonctionnel,
- peu gourmand financièrement en terme de charge,
- accompagné de services pour les entreprises locataires.
Autant dire que bon nombre de petites et moyennes surfaces de bureau vont devoir être réhabilitées en immobilier résidentiel, notamment à Paris. Tout ceci aura un impact important sur les prix de vente qui devront intégrer le coût des travaux.
A titre d’exemple, en 2012, j’ai eu l’occasion de partager avec mes associés de l’époque un logement dans le 16ème arrondissement pour y héberger nos activités. Le charme de l’haussmannien était bien présent. Pour autant, sur les 380 mètres carrés dont nous dispositions, plus de 30% de la surface était quasi inutilisable pour l’activité. Est-ce que cela vous semblerait encore économiquement viable dans le contexte actuel ?
Le développement du télétravail
Le confinement aura eu le mérite de démontrer qu’un employé pouvait travailler depuis son domicile avec un bon niveau de productivité. C’était loin d’être gagné si on en croyait les managers. Peut-être une crainte pour eux à moyen terme de perdre leur emploi ?
La pierre papier pourrait-elle sortir indemne de la crise ?
Avec de plus en plus d’investisseurs associés, les SCPI sont au coeur de toutes les attentions. Majoritairement positionnés sur l’immobilier d’entreprise, les SCPI vont devoir faire face aux nouveaux enjeux des entreprises avec un argument de choc : leur puissance financière.
Car depuis de nombreuses années, la majorité des SCPI diversifiées ont focalisé leur stratégie d’investissement sur les grandes surfaces de bureau. Leur objectif :
- disposer d’espaces modulables,
- proposer des biens pour les grandes entreprises et administration afin de sécuriser les rendements locatifs.
Si on ajoute à cela les reports à nouveau importants dont disposent certaines SCPI bien gérées, tout laisse à croire qu’un certain nombre d’entre elles devraient passer cette crise immobilière avec uniquement des conséquences mineures.
L’hôtellerie face au problème de liquidité
Pour faire face à la concurrence (Airbnb) et aux exigences de plus en plus grandes des consommateurs, la grande majorité des hotels s’est lancée dans une politique de montée en gamme pour rester compétitives. Qui dit montée en gamme dit travaux qu’il a fallu bien financer.
Et dans un contexte où les recettes font défaut, comment va s’effectuer le remboursement de cette dette ?
Il suffit de regarder ce qui s’est passer avec le groupe Maranatha et ses investisseurs privés en espérant qu’un phénomène de plus grande ampleur ne se produise pas sur le secteur tout entier.
La location meublée, un marché aux multiples facettes
Lorsque on évoque la location meublée, on parle de tout une panoplie d’investissements dont le dénominateur commun est la fiscalité.
La location meublée de tourisme et tourisme d’affaires
Le risque majeur pèse sur les investisseurs : un désengagement des gestionnaires des résidences de services provoquant soit une baisse importante des recettes, soit un remboursement de la TVA à l’administration fiscale.
Le marché de la location estudiantine
Les résidences senior
Antichambre de l’EHPAD, la résidence senior risque d’être une des grandes perdantes de cette crise sanitaire. Destinée à des seniors valides désireux de profiter de prestations para-hôtelières, la pandémie risque de dissuader définitivement bon nombre de pensionnaires. A tel point que souvent, pour faire le plein, les gestionnaires de ce type de résidence doivent ouvrir leur établissement aux locations pour les étudiants ou au tourisme d’affaires…
Si on ajoute à cela les constructions de résidence par des promoteurs désireux de se séparer de terrains peu attractif pour l’immobilier résidentiel, la crise immobilière pour les résidences senior risque de durer un moment.
Une crise immobilière pour tous les secteurs mais qui devrait être limitée…
Je tenais toute fois à nuancer les propos sur un retour rapide des investisseurs sur le marché immobilier. L’aspect psychologique est tellement fort en faveur de l’immobilier que rien ne semble ne pouvoir l’ébranler dans la tête des particuliers. Pour autant, faut-il encore qu’ils puissent acheter. Car la fiscalité étant de plus en plus dissuasive, l’investissement comptant en immobilier semble être devenu une hérésie économique.
Autrement dit la balle de la reprise est dans le camp des banques. Si les établissement prêteurs ne desserrent pas la bride sur les crédits immobiliers, les prix de l’immobilier pourraient plonger de manière durable. Surtout si les taux d’intérêts devaient dans le même temps augmenter…
Aujourd’hui, j’aime mettre à profit mes compétences d’Ingénieur patrimonial pour apporter de la pédagogie à un domaine qui en souffre cruellement. Car la gestion de patrimoine, c’est avant tout une relation de confiance entre le client et son conseil !
